Empecemos por lo que casi nadie dice con claridad. Ninguna ley federal ni estatal exige un número de Seguro Social para ser dueño de una propiedad en Estados Unidos. Una casa no es un beneficio para el que calificas. Es algo que compras. La escritura queda a tu nombre en el registro del condado, y ahí nadie pregunta por tu estatus.
He visto esta pregunta contestada mal en dos direcciones. A unos les dicen de plano que es imposible. A otros que es facilísimo, y casi siempre quien lo dice quiere cobrar. Comprar casa con ITIN es legal, pasa todos los meses en este país, y es más difícil de maneras concretas y predecibles.
Este es el camino real: cómo se cotiza una hipoteca con ITIN, qué lleva la carpeta, cómo prepararte y cuándo conviene esperar.
Nadie te puede prohibir ser dueño de casa.
Aquí la propiedad se registra a nivel de condado. Cuando compras, la escritura se inscribe a tu nombre y ese registro es lo que te hace dueño. En ese trámite no hay examen de ciudadanía. Una persona con ITIN — el número de nueve dígitos que el IRS emite mediante la Forma W-7 — puede tener una escritura a su nombre, contratar seguro de título, pagar el predial y vender, como cualquiera.
Una vez que eres dueño, tu propiedad no depende de tu estatus migratorio: en la ley estadounidense son dos sistemas separados. La casa que compraste es un bien tuyo: se la puedes dejar a tus hijos o venderla y llevarte el dinero. Nadie cancela una escritura porque haya un caso pendiente.
Y si tienes el efectivo, puedes comprar de contado sin ningún prestamista. Muchas familias lo hacen.
Lo difícil es el préstamo, no la casa.
Casi toda hipoteca en este país se vende después de firmarse, y el mercado que las compra tiene un molde construido alrededor del Seguro Social. Un préstamo con ITIN no cabe ahí, así que no se vende, o se va con inversionistas especializados que compran ese tipo de papel.
Ese solo dato explica el precio. Los vas a oír llamar préstamos non-QM o de portafolio: el prestamista se queda el préstamo en sus libros y carga él con el riesgo, así que pide más colchón:
- Enganche — comúnmente entre diez y veinte por ciento, a veces más.
- Tasa — comúnmente entre medio punto y dos puntos arriba de lo que recibiría esa semana alguien con préstamo convencional.
- Documentos — comúnmente dos años de declaraciones presentadas con tu ITIN, más estados de cuenta del mismo periodo.
No es un castigo: es el precio de un préstamo que nadie más va a comprar. Pero fíjate: la diferencia entre dos prestamistas de ITIN puede ser mucho mayor que entre dos convencionales. Comparar es donde está el dinero.
Pide cada oferta por escrito y pregunta la tasa, si es fija o se ajusta, el plazo y si hay penalidad por pagar antes. Esa última decide si vas a poder refinanciar más adelante.
Con FHA no cuentes. Dilo en voz alta.
Los préstamos FHA los asegura el gobierno federal y exigen número de Seguro Social. Con ITIN solo, ese financiamiento queda fuera, y también los programas que se apoyan en él.
Lo digo claro porque la puerta FHA es la del enganche bajo, por donde entra la mayoría de los primerizos. Con ITIN está cerrada y el plan entero cambia de forma: necesitas un enganche real. Si te llevas una sola cosa de aquí: ahorra antes y ahorra más.
Saberlo te sirve de filtro. Si alguien te ofrece un programa FHA para personas con ITIN, o una aprobación especial que nadie más consigue, algo anda mal.
La ayuda para el enganche es otra cosa. Algunos programas estatales y locales están fuera de FHA, así que pregúntales directamente qué identificación aceptan.
Esto es lo que lleva la carpeta.
Los prestamistas no leen tu vida. Leen una carpeta. Esto es lo que va adentro.
- La carta del IRS con tu ITIN. Si venció, renuévalo con la Forma W-7 antes de solicitar. Un Agente Tramitador Certificado verifica tus documentos en persona para que no mandes tu pasaporte por correo.
- Dos años de declaraciones presentadas con ese ITIN. Presentadas y completas, no cálculos.
- De doce a veinticuatro meses de estados de cuenta, personales y del negocio.
- Comprobantes del ingreso declarado — 1099, contratos, facturas y, para el trabajo en efectivo, los depósitos que lo muestran entrando a una cuenta.
- Identificación con foto — pasaporte, matrícula consular o licencia estatal, según el prestamista.
- Historial de renta — doce meses de cheques cancelados, recibos de money order o una carta de tu casero.
- Crédito alternativo si tu expediente en los burós está delgado: servicios, teléfono, seguro, reporte de renta.
Ahora la parte que casi nunca dicen en voz alta. La razón más común por la que se cae una carpeta como la tuya no es el ingreso, es la distancia entre lo que ganas de verdad y lo que muestra tu declaración. Contra el trabajo en efectivo que nunca se anotó no se puede pedir prestado, porque nadie presta contra dinero que no ve.
Empieza un año antes de buscar casa.
Doce meses es la pista correcta. Esto es lo que se hace con ella.
Esta es la difícil y no te la voy a suavizar. Deducir hasta dejar una ganancia mínima baja tu impuesto y, con la misma matemática, el préstamo que puedes cargar. La declaración de esta primavera es la que va a leer el evaluador el año que entra. Los centros VITA las preparan gratis y muchos atienden a personas con ITIN.
El dinero debe estar en una cuenta real meses antes del cierre, no aparecer esa misma semana. Los depósitos grandes en efectivo obligan a una carta que explique su origen, y el que nadie puede explicar no cuenta.
Los burós pueden mantener un expediente ligado a un ITIN, y las tarjetas aseguradas, el reporte de renta y los pagos pequeños a plazos lo engordan. Mission Asset Fund maneja círculos de préstamo sin intereses que reportan tus pagos y trabaja con Seguro Social o con ITIN.
Un carro que financias seis meses antes de solicitar se come la casa para la que calificas.
Una nota honesta. Declarar significa poner información en una forma del gobierno. La ley de confidencialidad tributaria históricamente ha protegido lo que va en una declaración, incluidas las de ITIN, y las reglas sobre compartir datos han estado cambiando. No te voy a prometer una garantía que no puedo dar, ni te voy a asustar. Si esa es tu preocupación, llévala a una organización de asistencia legal gratuita antes de decidir. No a un oficial de préstamos, no a mí.
A veces esperar es lo correcto.
A veces la decisión correcta es otro año de renta, y mereces la matemática, no una corazonada.
Compara el pago completo. Junto a una hipoteca van el predial, el seguro y las reparaciones, que llegan cuando ellas quieren y no esperan a que tengas un buen mes. La renta, con todo lo malo que tenga, es un solo número.
Después hazte tres preguntas honestas.
- Con una tasa uno o dos puntos más alta y un enganche en la parte alta de ese rango, cómo se ve el pago mensual junto a lo que entra en temporada floja.
- Cerrar la compra vaciaría tus ahorros. Si la respuesta es sí, no estás comprando una casa, estás comprando una emergencia con cocina.
- Piensas quedarte. Una casa que vendes en dos años casi nunca recupera lo que costó entrar en ella.
Si las respuestas dicen espera, esperar no es fracasar. Un año de declaraciones más completas, un enganche más grande y un historial más grueso cambian la tasa a la que llegas y reducen el préstamo que necesitas.
La escritura queda a tu nombre en el registro del condado, y ahí nadie pregunta por tu estatus.
— Isabella
Las trampas están hechas para ti.
Ciertos esquemas existen porque alguien sabe que tienes menos puertas. Apréndete su forma y dejan de funcionar.
También lo venden como rent-to-own o financiamiento del dueño. Pagas como dueño, pero la escritura se queda con el vendedor hasta el último pago, y si fallas uno, en muchos lugares pierdes la casa y todo lo que metiste. La prueba es sencilla: al cerrar, se inscribe la escritura a tu nombre en el condado. Si no, todavía no estás comprando la casa, se llame como se llame el papel.
Alguien ofrece conseguirte la aprobación, o meterte al programa de ITIN, a cambio de un pago directo. Los costos reales — avalúo, reporte de crédito, gastos de cierre — aparecen por escrito y van a partes identificadas.
En buena parte de América Latina un notario público es abogado. En Estados Unidos un notary public no lo es y no puede dar asesoría legal ni migratoria.
Si la tasa, el plazo o la cuota no están escritos en la divulgación, no existen.
Agente, prestamista y vendedor en el mismo cuerpo: todas las comisiones van para un solo lado y nadie está de tu parte.
Y la señal más vieja es la prisa. Ningún prestamista legítimo necesita tu firma hoy.
Las puertas están condado por condado.
Las hipotecas con ITIN salen de prestamistas que se quedan los préstamos en sus libros. Por eso todo mundo busca prestamistas hipotecarios con ITIN cerca de mí: es una pregunta local, y la respuesta cambia al cruzar la línea del condado.
Esas puertas vienen en pocas formas. Los CDFI están certificados por el Tesoro de Estados Unidos para prestar donde los bancos no prestan, y muchos hacen préstamos de vivienda. Las cooperativas de crédito son de sus socios, y la membresía suele depender de dónde vives o en qué trabajas, no de tu estatus; sus políticas varían, así que pregunta. Los prestamistas comunitarios pequeños se quedan préstamos de portafolio por diseño.
El directorio de Origen cubre los 3,143 condados del país en inglés y español: 3,488 instituciones — 907 CDFI certificados, 2,490 cooperativas de crédito de sus socios e intermediarios de micropréstamos de la SBA — tomadas de listas federales públicas del CDFI Fund, la NCUA y la SBA, y actualizadas conforme cada agencia publica. Ninguna institución paga por aparecer. En 1,945 condados hay al menos una institución con sede dentro de la línea del condado, y donde no hay ninguna, el directorio lo dice en lugar de fingir. Es gratis y en los dos idiomas, porque la pregunta nunca es genérica: comprar casa con ITIN en California, en Texas, en Dallas.
Las agencias de asesoría de vivienda aprobadas por HUD revisan tu carpeta sin cobrarte.
Origen es un directorio, no un prestamista. No recopilamos tu información y nadie aquí gana nada si consigues un préstamo. Llama a dos o tres y compara lo que pongan por escrito.
01¿Puedo comprar casa con ITIN de verdad?
Sí. Ninguna ley federal ni estatal exige un número de Seguro Social para ser dueño de una propiedad en Estados Unidos, y la escritura se inscribe a tu nombre en el condado. Tu propiedad no depende de tu estatus migratorio. Lo difícil es el financiamiento, no ser dueño.
02¿Cómo son las tasas de una hipoteca con ITIN?
Cuestan más que un préstamo convencional porque el prestamista se las queda en sus libros: comúnmente entre medio punto y dos puntos por encima de lo que recibiría esa semana un solicitante convencional, con enganches de diez a veinte por ciento. No están estandarizados, así que la diferencia entre dos prestamistas puede ser grande. Consigue dos ofertas por escrito.
03¿Puedo usar un préstamo FHA con ITIN?
No. La FHA exige número de Seguro Social, así que esos préstamos y los programas que se apoyan en ellos quedan fuera si solo tienes ITIN. Planea un enganche más grande del que necesitaría un primerizo con Seguro Social. Quien te ofrezca un programa FHA para personas con ITIN es una señal de alerta.
04¿Dónde encuentro prestamistas con ITIN cerca de mí?
Empieza por los que se quedan los préstamos en sus propios libros: CDFI certificados por el Tesoro, cooperativas de crédito y prestamistas comunitarios pequeños. Las políticas cambian de una a otra, así que llama y pregunta antes de mandar documentos. El directorio de Origen los lista, condado por condado, gratis.
05¿De verdad necesito dos años de declaraciones?
La mayoría piden dos años de declaraciones presentadas con tu ITIN, más estados de cuenta del mismo periodo. Esas declaraciones son la forma en que un prestamista ve tu ingreso, y por eso declarar el trabajo en efectivo importa más que lo que te ahorras dejándolo fuera.
06¿Cambia algo si compro en California, Texas o Nueva York?
El derecho a ser dueño es el mismo en todos los estados. Lo que cambia es qué prestamistas sí hacen préstamos con ITIN, más las reglas estatales de predial, exenciones de vivienda principal y cierre. Por eso existen búsquedas como comprar casa con ITIN en Texas o en Dallas.